Comment réduire son impôt sur la fortune immobilière (ifi) ?

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anticiper et gérer son patrimoine

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été transformé en un impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

Qui est concerné ?

 

Tout foyer fiscal détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 millions d’euros.
Le foyer fiscal comprend une personne vivant seule ou en couple (y compris en concubinage ou PACS), ainsi que les mineurs dont la personne ou le couple a l’administration légale. En revanche, les enfants majeurs, même rattachés au foyer fiscal de leur parents en ce qui concerne la déclaration de revenus, doivent déclarer leur IFI de manière indépendante.

 

Quels sont les biens imposables ?

 

L’IFI se calcule en prenant en compte le patrimoine net taxable au 1er janvier c’est-à-dire la somme des éléments d’actifs auxquels sont soustraites les dettes déductibles.

Les éléments d’actifs comprennent tous les biens immobiliers détenus directement ou indirectement dans des placements financiers (par exemple par le biais d’une assurance vie ou d’une SCPI.)

Pour être déduites, les dettes doivent exister au 1er janvier, être effectivement supportées par le foyer fiscal, ainsi qu’être afférentes aux actifs imposables (exemples : dépenses relatives à l’acquisition, l’amélioration, la reconstruction ou l’entretien du bien, impôts concernant le bien). Certaines dettes sont exclues de déduction, même si elles réunissent les 3 conditions.

Les prêts liés aux investissements immobiliers sont également déductibles. Attention aux conditions particulières de déduction pour les prêts IN FINE.

Certains biens sont exonérés, totalement ou partiellement, comme les biens professionnels, les bois et forêts, les biens ruraux loués par bail à long terme, etc.

 

Comment réduire cet impôt ?

 

Plusieurs solutions peuvent être mises en œuvre selon vos objectifs.

 

  1. Détenir ses biens immobiliers en nue-propriété

 

Cette solution consiste à effectuer un démembrement de propriété sur un bien immobilier. Soit à priori avant tout achat, soit à posteriori une fois le bien immobilier détenu dans le patrimoine.

 

A priori, il est possible d’acquérir la nue-propriété de biens immobiliers ou parts de SCPI. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier sans en subir les conséquences au niveau de l’IFI puisque, sauf exception, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI. Le prix d’acquisition fera l’objet d’une décote par rapport à sa valeur en pleine propriété, ce qui constitue un autre avantage.

 

A posteriori, il est possible de réaliser une donation temporaire d’usufruit. Le démembrement consiste à diviser la propriété entre l’usufruitier et le nu propriétaire. L’usufruitier, disposant de l’usufruit, a un droit de jouissance sur le bien, donc il peut l’habiter, le donner en location et percevoir les loyers. La donation permettra au donataire (celui qui reçoit), de profiter des revenus du bien donné pendant la période déterminée. Au terme, le donateur récupèrera la pleine-propriété et les revenus afférents.

L’intérêt, au-delà d’aider un proche, se situe au niveau fiscal. En effet, seul l’usufruitier est en principe redevable de l’IFI sur la valeur du bien en pleine propriété.

Exception faite lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit légal (article 757 du Code civil), l’impôt est alors réparti en fonction des droits respectifs de chacun.

 

  1. Effectuer un don

 

Cette solution consiste à extraire le bien immobilier de son patrimoine tout en gratifiant une personne de sa famille ou un organisme.

 

Effectuer une donation à un proche, enfant ou petit-enfant, permet d’anticiper sa succession et de conserver le bien au sein de la famille. Par cette donation, le donateur réduit la valeur de son patrimoine net taxable à l’IFI et le donataire bénéficie du bien et de ses éventuels revenus pour ses besoins personnels. Si la donation excède les abattements fiscaux, des droits seront dus.

Attention : si la donation a pour bénéficiaire un enfant mineur, le bien sera à inclure dans la déclaration IFI de ses parents.

 

Il est également possible d’effectuer une donation au profit d’organismes d’intérêt public, de fondations ou encore d’organismes d’intérêt général éligibles. Il s’agit du dispositif IFI, successeur du dispositif ISF, qui permet d’obtenir une réduction d’impôt égale à 75% des versements. Cette dernière est soumise à un plafond de 50 000 euros entre deux déclarations. Exemple : un don de 10 000 euros ne représentera qu’une dépense réelle de 2 500 euros étant donné qu’une déduction de 7 500 euros sera effectuée sur l’IFI du donateur.

 

  1. Effectuer un arbitrage entre les actifs immobiliers et financiers

 

Cette solution consiste à déterminer quels biens immobiliers ne sont pas indispensables afin de les vendre et d’investir dans des actifs financiers. Cela semble simple, cependant il faut prendre des précautions afin de ne pas regretter cette opération. Il faut donc analyser les biens immobiliers susceptibles d’être vendus, l’économie d’impôt pouvant être réalisée et la possibilité d’investissement dégagée. Suite à cette analyse, vous serez en mesure de réaliser l’opération avant le 31 décembre afin de ne pas être redevable de l’IFI sur la valeur de ce bien au 1er janvier.

 

Vous avez maintenant les clés en main pour réduire votre IFI. Un conseiller patrimonial sera ravi de vous aiguiller afin que vous réalisiez les meilleures opérations au regard de votre situation et vos objectifs.

 

L’avenir de l’IFI ?

 

Son avenir est très compromis dans la mesure où le Sénat a adopté le vendredi 6 décembre un amendement au projet du Budget pour 2020 dans lequel l’IFI est remplacé par un impôt sur la fortune improductive. Ce dispositif est annoncé pour 2021, le but étant d’imposer les actifs improductifs afin de dynamiser l’économie française.

 

N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions sur votre situation personnelle.

 

Adeline DECAUX

Pour le service Ingénierie Patrimoniale

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