Aujourd’hui nous nous intéressons au cas de Sylviane,* 65 ans, retraitée, divorcée, maman de deux enfants majeurs. Sylviane est représentative de beaucoup de Français, d’une part par la prépondérance de l’immobilier dans son capital, d’autre part parce qu’elle ne se considère pas comme riche. Cela explique en grande partie pourquoi Sylviane n’a pas encore pensé son patrimoine en termes de succession.
Sur le conseil d’un ami, Sylviane a fait sur MaSuccession.fr une simulation des frais de successions qu’auraient à payer ses enfants. Cela lui a ouvert les yeux sur la nécessité d’anticiper la transmission de son patrimoine pour protéger ses deux enfants, Nicolas et Alexandre, et sa première petite fille, Alexia.
Elle a partagé avec nous les leçons qu’elle a tirées de cet exercice, en particulier en ce qui concerne son patrimoine immobilier et la gestion de la SCI qu’elle a constituée pour sa résidence secondaire.
Un patrimoine investi à plus de 90% dans l’immobilier est difficile à transmettre
Le patrimoine des Français est en moyenne investi à plus de 60% dans l’immobilier. Dans le cas de Sylviane, cette proportion est plus extrême : plus de 90%.
En effet, Sylviane est propriétaire d’un appartement dans le 17ème arrondissement de Paris qu’elle a acheté il y a 20 ans pour moins de 200.000 euros… et qui en vaut aujourd’hui 800.000 ! Elle possède également une résidence secondaire sur les bords de la Loire qu’elle a acheté en 2012 pour 95.000 euros et qu’elle a complètement réhabilitée, de telle sorte que le bien est aujourd’hui estimé au double. Elle a remboursé tous ses emprunts.
Le remboursement des emprunts et le coût des travaux, même si Sylviane en a réalisé une grande partie elle-même, l’ont empêchée d’investir dans des placements financiers. Aujourd’hui à la retraite avec un revenu mensuel de 3.000 euros et ayant toujours à charge le plus jeune de ses enfants, Nicolas, 23 ans, étudiant, Sylviane ne s’estime pas riche.
« Je réalise aujourd’hui que je n’ai jamais réfléchi en termes de patrimoine de succession. Si je devais disparaitre aujourd’hui, aucun de mes deux enfants ne serait en mesure d’acquitter les droits de successions, qui d’après MaSuccession.fr se monteraient à 80 194 euros pour chacun d’entre eux.
De plus, l’un étant étudiant et l’autre artiste sans revenu fixe, aucun des deux ne pourrait emprunter pour racheter la part de l’autre dans l’héritage de ma résidence principale à Paris.
Je réalise qu’avoir tant investi en immobilier n’est pas idéal pour mes héritiers. Mais je ne désire pas non plus me déposséder ni de mon appartement, ni de ma résidence secondaire, pour placer de l’argent dans une assurance vie. »
Sylviane vient de réaliser que son patrimoine a une valeur de plus d’1.000.000 d’euros ! C’est une bonne nouvelle. Mais elle est inquiète : le plus gros de son patrimoine, sa résidence principale, est difficilement divisible entre ses enfants. Si elle venait à disparaître, ils seraient obligés de vendre, son jeune fils devrait déménager, et la succession sera amputée des frais de vente et des frais de succession.
Avis d’expert de MaSuccession.fr
Comme beaucoup de Français, Sylviane est surinvestie en immobilier. Mais son patrimoine financier n’est pas nul. Elle a déjà 30.000 euros d’économies dispersées sur des comptes courants et livrets qui ne lui rapportent rien. Elle peut transférer ces comptes sur deux assurances vies dont elle nommera ses enfants bénéficiaires. Son argent rapportera un peu plus, et les enfants en hériteront hors succession. Sylviane n’a rien à craindre : elle pourra retirer son argent à tout moment, si besoin.
Enfin, Sylviane a intérêt à agir avant 70 ans car après cet âge l’exonération apportée par l’assurance vie, diminue sensiblement.
Bien comprendre et utiliser les bénéfices d’une SCI
Sur les conseils de l’agent immobilier, Sylviane a acquis sa résidence secondaire par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI). Cette SCI a été constituée un peu à la hâte car l’achat était une bonne affaire et le vendeur était pressé. Sylviane a fait entrer ses deux fils, Nicolas, 23 ans, et Alexandre, 34 ans dans la SCI et leur a attribué à chacun une part de 10.000 euros, sans que la donation soit officiellement enregistrée en tant que telle.
Aujourd’hui, Sylviane réalise qu’elle pourrait mieux anticiper la transmission de sa résidence secondaire en augmentant les parts de ses enfants dans la SCI par des donations plus importantes.
« Je me faisais des illusions sur les avantages fiscaux des SCI que je croyais plus simples et plus automatiques.
Tout d’abord , je croyais, à tort, qu’une SCI me permettrait de déduire le coût des travaux de l’impôt sur le revenu. Mais la déduction n’est possible que si la SCI a des revenus locatifs, ce qui n’est pas le cas puisque la maison ne sert qu’à notre usage personnel.
Je voudrais aujourd’hui augmenter la part de mes enfants dans la SCI pour profiter de l’exonération des dons familiaux jusqu’à 31 865 € tous les 15 ans, mais je ne sais pas comment m’y prendre. Je réalise que je dois faire des donations dans les formes afin que mes enfants puissent profiter de ces exonérations. J’entends également parler de donation en usufruit, mais c’est un concept nouveau pour moi. »
Je voudrais m’y atteler sans tarder car j’apprends que l’exonération des dons familiaux est limitée à 80 ans. »
Avis d’expert de MaSuccession.fr
Sylviane a bien fait de constituer une SCI pour l’achat de sa résidence secondaire. Du point de vue de l’impôt sur le revenu, une SCI est transparente : on ne peut déduire ni plus ni moins que lorsqu’on détient le bien en direct. Du point de vue de la succession, la SCI ne permet pas en elle-même de réduire les droits de succession, mais elle facilite le partage et notamment l’allocation de parts par des donations qui, elles, peuvent être exonérées.
En donnant à ses enfants des parts de SCI en nue-propriété, elle gardera la pleine jouissance de sa résidence secondaire. De plus, cette donation permettra de bénéficier d’un abattement de 40% sur la valeur de ces parts, compte tenu de l’usufruit (usage et fruits) qu’elle conservera. A son décès, les enfants seront pleinement propriétaires, sans repayer de droits, et l’équilibre entre eux aura été respecté. Chaque enfant pouvant bénéficier tous les 15 ans d’un abattement de 100 000 € sans payer de droits, elle pourra encore, en fonction du montant non utilisé, réaliser dans cette période un complément de donation qui pourra porter sur une partie de la résidence principale.
Elle pourra aussi régulariser la déclaration de la donation qui avait été faite à la création de la SCI, mais non enregistrée, afin d’éviter une réintégration de cette donation dans la succession.
L’exonération des dons familiaux (limités à 31 865 € de chaque parent à chaque enfant tous les 15 ans), peut intervenir lorsque les enfants sont majeurs, et que le donateur a moins de 80 ans. Il doit porter sur des liquidités et se cumule avec l’abattement général de 100 000 €.
Une étude plus approfondie de sa situation (dates de constitution SCI, de sa capacité d’épargne présente et future permettra d’optimiser sa situation en fonction de ses objectifs.
*Prénom modifié. Cette étude de cas est basée sur des faits réels mais les données sont modifiées pour respecter l’anonymat et la confidentialité de notre interlocuteur que nous remercions pour sa confiance.