Le démembrement de propriété permet de donner séparément l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien. Cela peut se révéler fiscalement très avantageux pour faire une donation ou transmettre un bien à ses enfants.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement est la séparation de la pleine propriété en deux éléments :

• L’usufruit comprend l’usus, le droit d’utiliser le bien (dans le cas d’un bien immobilier, par exemple, le droit d’habiter dans ce dernier) et le fructus, c’est-à-dire le droit de percevoir les « fruits » d’un bien (par exemple, les loyers ou les dividendes).
• La nue-propriété est le droit de disposer du bien sans pouvoir en jouir. Le nu-propriétaire peut par exemple vendre le bien, avec ou sans l’accord de l’usufruitier selon le type de contrat qui les unit. En revanche, il renonce à son usage et aux revenus qu’il produit.

 

 

Un propriétaire peut donc démembrer la propriété de son bien pour vendre ou donner séparément l’usufruit et la nue-propriété. Le démembrement de propriété doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié.

Dans cet article, nous nous intéressons aux donations de biens en démembrement de propriété.

La valeur taxable de l’usufruit et de la nue-propriété

La clé de l’intérêt du démembrement pour une donation réside dans la réduction de la valeur taxable.

En effet, la loi fixe la valeur taxable de l’usufruit et de la nue-propriété en pourcentage du total, comme deux parties complémentaires de 100 % du bien.

Deux barèmes définissent ces valeurs fiscales selon la durée du démembrement, et donc de l’usufruit.

• Usufruit temporaire : si le propriétaire démembre son bien pour une durée prédéfinie, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété sont alors fixées en fonction de la durée de la cession. Le barème de l’usufruit temporaire est alors:

• L’usufruit viager : si le propriétaire d’un bien vend ou donne l’usufruit de ce bien à une personne jusqu’au décès de l’usufruitier, l’usufruit est dit viager. Le barème est alors fixé en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la cession :

 

Barème du calcul de l’usufruit et de la nue-propriété :

À l’expiration de l’usufruit soit par la fin de l’usufruit temporaire, soit par le décès de l’usufruitier en viager, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien.

Pourquoi les donations de bien démembrés sont-elles fiscalement avantageuses ?

En réduisant la valeur taxable du bien, le démembrement de propriété permet de réduire les droits de donations.

Dans le cas d’une donation aux enfants, la donation en démembrement de propriété permet également de mieux profiter de l’abattement de 100 000 euros renouvelable tous les 15 ans sur la transmission de parent à enfant.

Deux exemples pour illustrer ces avantages.

1 — Don d’usufruit temporaire à un enfant

Mr et Mme Dupont ont un appartement locatif d’une valeur de 400 000 euros. Ils ont une fille de 18 ans, Aline, qui a pour projet de faire de longues études. Les parents décident alors de lui faire un don d’usufruit temporaire pour une période de 10 ans afin de l’aider financièrement.

• Selon le barème d’usufruit temporaire indiqué plus haut, la valeur de l’usufruit est alors égale à :
  400 000 euros * 23 % = 92 000 euros.

Grâce à l’abattement de 100 000 euros accordé pour les donations de parent à enfant (un couple peut transmettre jusqu’à 200 000 euros à chaque enfant, renouvelable tous les 15 ans), Aline ne paiera pas de droits de donation.

De plus, cette donation d’usufruit temporaire permettra aux parents de réduire leur base taxable pendant la durée de donation. En effet, pendant cette période, seule la valeur de la nue-propriété sera prise en compte, par exemple pour l’impôt sur la fortune immobilière.

Les charges du bien se répartiront de la manière suivante :

• En tant qu’usufruitière, Aline percevra les loyers et réglera les charges annuelles telles qu’assurance habitation, taxe d’habitation, frais de gestion du syndic, électricité des parties communes. Elle aura également à charges les travaux d’entretien et la taxe foncière.
• En tant que nus-propriétaires, les parents auront à payer les grosses réparations, soit tout ce qui touche à la structure et à la solidité de l’immeuble, par exemple les travaux sur les murs, poutres et toiture. Cependant si les parents veulent s’acquitter de toutes les charges, ils le pourront.

 2 — Don de nue-propriété en démembrement viager

Le démembrement de propriété est une stratégie particulièrement intéressante en termes de transmission familiale du patrimoine immobilier.

En donnant la nue-propriété d’un bien à leurs enfants, les parents transmettent sans se démunir. Ils peuvent continuer à jouir du bien en question.

Les enfants nus-propriétaires, quant à eux, récupéreront automatiquement la pleine propriété du bien au décès de leurs parents usufruitiers sans avoir à payer de droit de succession.

Mr et Mme Martin sont propriétaires d’un appartement évalué à 400 000 euros. Ils sont âgés respectivement de 58 et 59 ans et veulent anticiper leur succession. Ils décident donc de démembrer leur appartement et d’en donner la nue-propriété à leur fils, Alain.

• Selon le barème d’usufruit viager indiqué plus haut et l’âge des parents donateurs, la nue-propriété a une valeur de 50 % de la valeur de la pleine propriété, à savoir 200 000 euros.

Sachant qu’Alain jouit d’un abattement de 100 000 euros sur les donations de chacun de ses parents, cette donation de 200 000 euros sera totalement exonérée de droits de donation. Au décès de ses parents, il recevra la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession.

Pour comparaison, si Alain avait reçu le bien en pleine propriété, il aurait dû payer 38 194,35 euros d’impôts après abattement.

Conclusion

Le démembrement de propriété permet aux parents d’aider leurs enfants ou de leur transmettre un patrimoine dans des conditions fiscalement avantageuses.

Attention cependant à ce que l’aide financière ou la transmission soient bien réelles. En effet, comme nous l’avons expliqué dans notre article « Risquez-vous un abus de droit en cas de donation en démembrement de propriété ? » l’avantage fiscal ne doit pas être vôtre principale motivation.