EXEMPLE PRATIQUE :
L’exemple suivant a été choisi pour illustrer de façon concrète le mécanisme de l’owner buy-out immobilier, et l’intérêt qu’il peut procurer. Il s’agit d’une illustration, volontairement simplifiée pour qu’elle soit la plus claire et lisible possible, aussi le résultat réel pourrait s’avérer légèrement différent. Les ordres de grandeurs présentés sont néanmoins représentatifs.
Cet article vient illustrer notre article : ” Optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier locatif : l’owner buy-out (OBO) ”
La situation initiale :
Monsieur Durand, père de deux enfants majeurs, âgé de 65 ans, détient un immeuble d’habitations d’une valeur de 2 millions d’euros, affecté à une activité locative en directe. Cet immeuble génère chaque année 80 000 € de loyers, et des charges à hauteur de 15 000 €. Par ailleurs, Monsieur Durand perçoit 30 000 € annuellement au titre de sa pension de retraite.
Du fait de sa tranche marginale d’imposition, ses revenus fonciers sont imposés (après imputation des charges foncières) à l’impôt sur le revenu jusqu’au taux marginal de 41%. Auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux (17,2%), et de retrancher la part de CSG déductible (5,1%).
Coût de la succession non anticipée pour cette famille
Lors de sa succession, chaque enfant devra payer 212 962 € de droits de succession pour cet l’immeuble. L’impôt global à acquitter sera donc de 425 924 €[1] (hors formalités et honoraires notariés).
La mise en place de l’opération d’OBO immobilier[2] :
Création d’une SCI
Afin de réduire sa fiscalité de détention, mais également d’anticiper la transmission de cet immeuble, M. Durand pourrait créer avec ses enfants une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, et constituée par exemple de 1 002 parts. Les enfants pourraient faire un apport en numéraire de 1 000 euros chacun. Quant à Monsieur Durand, il pourra apporter 50% de l’immeuble locatif à la SCI (apport pur et simple, et donc exonéré de droits de mutations). Si cet apport va réduire l’assiette de l’opération d’OBO, et donc l’effet de levier fiscal et financier recherché, il permettra toutefois de limiter l’endettement de la SCI, et d’assurer la pérennité à long-terme de l’opération.
Chaque enfant détiendrait dès lors une part en pleine propriété, tandis que Monsieur Durand en détiendrait 1 000.
Importance des statuts de la SCI
Les statuts pourront être rédigés en assurant à Monsieur Durand la gérance à vie de la société, et ce dernier pourra donc continuer à gérer l’immeuble après la donation (en conservant quelques parts en pleine propriété). Une attention particulière sera portée à la rédaction de clauses d’agréments, et à l’organisation du droit de sortie des associés, afin que les statuts soient adaptés aux objectifs et à la situation familiale.
Gestion de l’emprunt bancaire et des investissements à nantir
La part de l’immeuble n’ayant pas été apportée sera alors vendue à la SCI, la vente étant financée par un emprunt bancaire amortissable de 1 000 000 € sur 20 ans, au taux de 1,66%. Afin de garantir l’emprunt, une part importante du prix de vente[3] pourra être placée sur une enveloppe nantie au profit de la banque (contrat d’assurance-vie par exemple). Les trois associés se porteront également caution solidaire en cas de défaillance de la SCI.
Cette vente donnera lieu à l’exigibilité de droits d’enregistrement, et de divers frais notariaux. En fonction du département dans lequel est situé l’immeuble, ils s’élèveront de 5 à 7%. Ils pourront être financés par Monsieur Durand, par le biais d’un apport en compte courant d’associé, lequel sera progressivement remboursé par la SCI.
Dès lors, le bilan simplifié de la SCI serait le suivant :
| ACTIF | PASSIF |
| Immeuble : 2 000 000 € | Capital social : 1 000 000 € |
| Dette bancaire : 1 000 000 € |
La valeur de la SCI sera alors égale à un million d’euros environ[4]. M. Durand pourra alors donner la presque totalité des parts sociales à ses enfants, en se réservant quelques parts en pleine propriété[5]. Pour réduire encore le coût fiscal de la transmission, celle-ci pourra se faire sous la forme d’une donation avec réserve d’usufruit
Le capital de la SCI serait initialement réparti de la façon suivante :
- 1 000 parts détenues en pleine propriété par Monsieur Durand.
- 1 part détenue en pleine propriété par chacun de ses deux enfants.
Afin de réduire au maximum l’imposition sur la donation, celle-ci sera faite avec réserve d’usufruit au profit de Monsieur Durand[6]. Celui-ci pourra donc donner la nue-propriété de 998 de ses parts, par le biais d’une donation-partage. Après application de l’abattement de 100 000 €, chaque enfant devra s’acquitter de 38 074 € au titre des droits de donation. L’impôt global à acquitter sera donc de 76 148 €.
A l’issue de la donation, le capital de la SCI sera réparti de la façon suivante :
- 2 parts détenues en pleine propriété par Monsieur Durand.
- 998 parts démembrées :
- Monsieur Durand détient l’usufruit de l’ensemble de ces parts.
- Les enfants détiennent chacun la nue-propriété de 499 parts.
- 1 part en pleine propriété pour chaque enfant.
D’un point de vue économique :
Les loyers perçus (80 000 € par an) permettront de payer les charges diverses (15 000 € par an), et le remboursement de l’emprunt (55 000 € par an). Chaque exercice devrait donc permettre de dégager 10 000 € de liquidités, qui seront utilisées pour rembourser l’apport en compte courant d’associé de Monsieur Durand pour une part, et placées sur un contrat de capitalisation pour le reste, afin d’anticiper d’éventuelles vacances locatives, ou des travaux imprévus.
D’un point de vue fiscal :
Il sera toutefois possible d’imputer sur les loyers perçus par la SCI les intérêts d’emprunt, mais également puisque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés les frais d’acquisition la première année et les amortissements pratiqués sur l’immeuble.
Chaque année, le résultat fiscal sera donc la différence entre les loyers perçus et :
- Les charges : 15 000 €
- L’amortissement de l’immeuble : 50 000 €[7]
- Les intérêts d’emprunt : 11 000 €[8]
- La première année, il sera également possible de déduire les frais d’acquisition, soit 70 000 €[9].
| Année : | Résultat fiscal : | Déficit reportable restant : | Impôt sur les sociétés exigible : |
| N | – 66 000 € | 0 € | 0 € |
| N+1 | 4 000 € | 62 000 € | 0 € |
| N+2 | 4 000 € | 58 000 € | 0 € |
| N+3 | 4 000 € | 54 000 € | 0 € |
| N+4 | 4 000 € | 50 000 € | 0 € |
| N+5 | 4 000 € | 46 000 € | 0 € |
| N+6 | 4 000 € | 42 000 € | 0 € |
| Etc. | |||
Ainsi, aucun impôt sur les sociétés ne sera dû jusqu’à l’année N+17. En absence de carence locative prolongée, les loyers perçus seront suffisants pour rembourser l’emprunt. A partir de l’année N+17, le bénéfice sera imposé au taux de l’impôt sur les sociétés en vigueur, qui devrait être de 25%, sauf modification.
Puisque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, la distribution des bénéfices sous forme de dividendes sera imposée au Prélèvement forfaitaire unique de 30%[10] (option plus favorable que la déclaration dans les revenus).
COMPARATIF APRÈS 20 ANS :
Pour ce comparatif, les revenus fonciers nets (après le paiement des charges foncières et des impôts divers) dans la première hypothèse sont placés sur un contrat d’assurance vie au fur et à mesure. Les intérêts annuels sont de 2%.
Dans la seconde hypothèse, les liquidités restantes à l’issue de chaque exercice (après le paiement des charges, du principal et des intérêts d’emprunt) sont placées sur un contrat de capitalisation au fur et à mesure. Les intérêts annuels sont de 2%. Le produit de la vente perçu par Monsieur Durand a été placé sur un contrat d’assurance-vie, dans les mêmes conditions que dans l’hypothèse 1. Toutefois, le versement a eu lieu en une seule fois, avant les 70 ans du souscripteur.
PREMIÈRE HYPOTHÈSE :SANS OPÉRATION D’OBO IMMOBILIER |
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| Immeuble | 2 000 000 € |
| Revenus fonciers nets sur 20 ans et leur capitalisation[11] : | 791 248 € |
| Capital brut transmis : | 2 791 248 € |
| Capital net transmis par enfant : | 1 139 112 €[12] |
SECONDE HYPOTHÈSE :AVEC L’OPÉRATION D’OBO IMMOBILIER : |
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| Immeuble | 2 000 000 € |
| Liquidités de la SCI, et intérêts | 174 515 € |
| Placement du produit de la vente, et intérêts | 1 485 947 € |
| Capital brut transmis : | 3 660 489 € |
| Capital net transmis par enfant[13] : | 1 685 960 € |
Conclusion
Après remboursement de l’emprunt par la SCI, l’opération d’OBO immobilier a permis à Monsieur Durand de transmettre à ses enfants 1 093 696 € (nets de tous impôts) de plus que s’il était resté dans sa situation initiale.
Ce cas pratique pour illustrer la mise en application de la solution de l’owner buy-out (OBO) immobilier vous est proposé par Guilhem des Garets
Membre du service Ingénierie Patrimonial
NB : bien entendu, le cas présenté a été anonymisé.
Notes présentes dans cet article
[1] Le taux des droits de successions étant progressifs, ce chiffre sera d’autant plus élevé si M. Durand détient par ailleurs des actifs importants.
[2] Après réalisation d’un audit juridique et économique, s’assurant notamment que l’immeuble ne soit pas frappé de plus-value latente imposable, ou que l’opération ne puisse pas être mise en échec par l’utilisation de droits de préemption ou par une rentabilité insuffisante pour rembourser l’emprunt bancaire.
[3] Afin de conserver à l’OBO son intérêt en matière de transmission, il conviendra par ailleurs d’anticiper la transmission des liquidités dégagées par la vente, en utilisant par exemple les abattements prévus pour les donations de sommes d’argent, ou le régime successoral avantageux de l’assurance-vie.
[4] Pour la valorisation de la société, il conviendra de se reporter au guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés, édité par l’administration fiscale.
[5] Il pourra ainsi continuer à assurer la gérance de la société, en application des statuts de la SCI
[6] Cette solution implique néanmoins que les enfants ne bénéficieront pas des revenus de la SCI pendant toute la durée du démembrement. Par ailleurs, Monsieur Durand restera assujetti à l’IFI pour les parts dont il est usufruitier. Ce choix devra donc être fait en tenant compte de la situation familiale, et des objectifs recherchés.
2e partie des notes présentes dans cet article
[7] L’amortissement des immeubles d’habitation se pratique sur 40 ans, au taux de 2,5% (CE 31-7-1992 n° 42280, 7e et 8e s.-s., SARL « Constructions immobilières modernes » : RJF 10/92 n° 1310).
[8] En moyenne par année
[9] Le plan comptable général laisse l’option de les comptabiliser en charge l’année de leur constatation, ou de les inclure dans le coût d’acquisition de l’immobilisation (et donc de les amortir).
[10] Puisque Monsieur Durand bénéficie déjà du prix de la vente pour assurer son train de vie, il pourra être judicieux de voter la mise en réserve des bénéfices, qui n’auront alors pas à subir l’imposition au titre des droits de successions après le décès de Monsieur Durand.
[11] Soit les liquidités dégagées après paiement des charges et des impôts sur les revenus fonciers, et leur capitalisation.
[12] 352 074 € au titre des revenus fonciers nets et de leur capitalisation, et 787 038 € au titre de l’immeuble
[13] Après paiement des droits sur la donation des parts de la SCI, des droits d’enregistrement exigibles lors de la vente de l’immeuble, des droits de successions sur le contrat d’assurance-vie de Monsieur Durand contenant le prix de la vente, et du prélèvement forfaitaire unique sur les liquidités de la SCI (hypothèse d’une distribution de dividendes).