Après avoir construit un patrimoine composé d’immobilier, comment le transmettre ? Comment aider ses enfants sans transmettre les liquidités permettant de payer les droits de succession ? Est-ce une fatalité de voir son patrimoine fortement amputé lors d’une transmission ? Peut on transmettre son patrimoine immobilier locatif sans avoir anticipé ? MaSuccession.fr vous présente une solution patrimoniale, l’owner buy-out (obo) immobilier.
Les difficultés de la transmission de votre patrimoine immobilier :
Sans anticipation préalable, la transmission à ses enfants d’un patrimoine immobilier pourra se révéler difficile pour ces derniers. D’autant plus lorsque le montant des liquidités transmises par ailleurs ne permet pas de faire face aux droits de succession exigibles. S’ils ne sont pas en mesure de les payer eux-mêmes, et sauf à s’endetter… Les enfants pourraient se voire contraints de vendre les immeubles transmis pour pouvoir payer les droits de succession.
Afin d’anticiper ces difficultés, une solution envisageable pourrait être d’arbitrer en partie son patrimoine en faveur d’actifs plus liquides (contrats d’assurance-vie, PEA, etc…). Si cette solution peut s’avérer judicieuse dans de nombreuses situations ; elle se heurte néanmoins dans bien des cas au lien sentimental ou familial qui peut exister avec ce patrimoine immobilier.
Une autre solution consiste alors en l’utilisation de l’abattement de 100 000 € sur les donations au profit de ses enfants, renouvelé tous les quinze ans[1]. Par exemple sous la forme de donations avec réserve d’usufruit.
Si cette solution s’avère de nouveau suffisante dans bien de cas. Elle suppose toutefois que l’anticipation ait été faite suffisamment tôt pour pouvoir renouveler plusieurs fois les donations exonérées de droits si besoin.
Par ailleurs, cet abattement de 100 000 € pourra également s’avérer largement insuffisant si le patrimoine immobilier à transmettre est important.
Les avantages de l’OBO immobilier :
Si les solutions précédentes ne sont pas adaptées à votre situation, et que vous détenez un patrimoine immobilier locatif important, vous pourriez étudier l’opportunité d’un Owner Buy-Out (OBO) immobilier.
Cette opération consistera à créer, éventuellement avec ses enfants, une société. Laquelle procèdera ensuite à l’achat de vos biens immobiliers affectés à une activité locative. Cet achat sera financé pour une part importante par un emprunt bancaire.
Après la vente, une majorité des parts de la structure de rachat (une SCI ou une SAS) pourra être donnée aux enfants (éventuellement avec réserve d’usufruit). Puisque la société est endettée, l’assiette de la donation sera relativement faible. Les revenus de l’actif immobilier permettront de rembourser les intérêts d’emprunt.
Il convient donc de s’assurer préalablement que la rentabilité de l’immobilier à transmettre soit suffisante pour permettre de rembourser l’emprunt bancaire. Il sera en outre possible d’imputer les intérêts d’emprunt, et les frais d’acquisition (uniquement si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés) sur les revenus de l’actif immobilier.
Le rôle des parents dans un opération d’OBO immobilier
Les donateurs pourront quant à eux compenser la perte des revenus locatifs (si la donation a eu lieu en pleine propriété) par le prix de la vente. Afin de préparer la transmission, il pourra être placé sur un ou plusieurs contrats d’assurance-vie. Si possible avant les 70 ans des souscripteurs (qui bénéficieront dès lors de conditions de transmission plus favorables).
Si cette solution est relativement lourde à mettre en place. Elle permet une optimisation extrêmement significative à la fois de la détention et de la transmission d’un patrimoine immobilier locatif.
Les parents, après avoir placé le prix de vente des immeubles sur une enveloppe fiscale avantageuse (assurance vie pour la transmission par exemple), seront imposés sur
- les revenus de ce capital au Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%,
- ou à la déclaration dans les revenus (selon la fiscalité du produit détenu et des revenus distribués).
Pour mémoire, l’imposition des revenus locatifs nets correspond à votre taux marginal de l’impôt sur le revenu. Auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (17,2%) si vous avez opté pour l’imposition dans les revenus. Vous pourrez aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Avantages pour les enfants ?
Quant aux enfants, ils bénéficieront d’une assiette taxable de la donation très faible. Puisqu’elle correspondra grossièrement à la différence entre la valeur totale des immeubles de la société et le montant de l’endettement.
Ils n’auront pas, ou peu de droits de donation à acquitter, et le revenu de l’actif immobilier leur permettra de rembourser l’emprunt. Mais sans avoir à puiser dans leurs propres ressources.
Puisque les intérêts d’emprunt seront imputables sur les revenus de la société[2].
Cette opération va mener à un double effet de levier :
- un levier financier (par le biais de l’emprunt)
- et un levier fiscal (puisque les intérêts d’emprunt pourront s’imputer sur le revenu de l’actif immobilier).
Enfin, lors de la succession de leurs parents, ils pourront bénéficier du régime successoral avantageux de l’assurance-vie. Ils pourront par ailleurs bénéficier de l’exonération applicable aux donations de sommes d’argent.
Exonération prévue par l’article 790 G du Code Général des Impôts (CGI).
Schémas explicatifs de l’obo immobilier :
Succession sans OBO VS Transmission optimisée avec OBO
Une opération OBO à monter avec précision :
Une opération d’OBO immobilier peut permettre une économie très significative en termes de droits de succession et d’imposition sur les revenus locatifs (du fait de l’imputation des intérêts d’emprunt).
Sa mise en place devra toutefois être menée avec prudence.
Le risque étant la requalification de l’opération par l’administration fiscale, sur le fondement de l’abus de droit fiscal[3] si l’opération ne respecte pas le cadre légal.
Il conviendra également de s’assurer que les biens immobiliers en question ne souffrent pas d’une plus-value latente imposable importante. Dans ce cas, le coût de l’imposition de la plus-value lors de la vente du bien à la structure de rachat diminuera d’autant l’intérêt de l’opération.
Pour toutes ces raisons, il sera nécessaire de vous faire accompagner par un professionnel. Il pourra s’assurer initialement que votre situation personnelle se prête à une telle opération et chiffrer précisément ses conséquences. Celui-ci s’assurera également que l’opération ne puisse pas être remise en cause par l’administration fiscale. Et ce, sur le fondement de l’abus de droit, ou de l’acte anormal de gestion.
Cela pourrait par exemple être le cas si la vente du bien à la structure de rachat n’est pas effectuée dans des conditions de marché ; ou si l’opération ne mène pas à une transmission effective au profit des enfants. Il est néanmoins possible de ne transmettre qu’une partie des parts de la société de rachat aux enfants.
Enfin, ce professionnel pourra également vous conseiller sur la forme sociale et le régime fiscal à adopter pour la structure de rachat :
- SCI ou SARL de famille à l’impôt sur le revenu,
- ou SCI ou SAS à l’impôt sur les sociétés.
Chacune de ces options comporte en effet des avantages et des inconvénients, et le choix devra être fait en fonction de la situation et des objectifs des contribuables.
Conclusion
Pour transmettre votre patrimoine immobilier locatif, il est indispensable d’anticiper. La solution de l’owner buy-out (OBO) mérite de retenir votre attention.
Notamment, parce qu’elle peut aider vos enfants sans avoir à transmettre des liquidités importantes. Par ailleurs, assurez-vous de bien vous faire expliquer les avantages et inconvénients qu’elle implique dans votre cas.
Seule l’approche globale (juridique, fiscale et financière) développée par un service ingénierie patrimoniale peut vous apporter les réponses personnalisées que votre situation personnelle requiert.
En effet, à quoi bon gérer votre patrimoine de votre vivant avec autant d’énergie et le voir sérieusement amputé par les droits de succession faute d’anticipation ?
Cet article a été rédigé par Guilhem des Garets
Membre du service ingénierie patrimoniale
Si vous cherchez des solutions pour transmettre votre entreprise, découvrez notre article sur ” L’OBO, solution de transmission intrafamiliale d’une entreprise “.
[1] Article 779 du Code général des impôts : lien ici
[2] Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, il sera également possible d’imputer les frais d’acquisition, et les amortissements sur les revenus des immeubles.
[3] Sur le fondement des articles L 64 et L. 64 A du Livre des procédures fiscales.