Succession : comment gérer l’indivision, comment en sortir ?

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L'indivision

Lors d’une succession, les héritiers deviennent souvent propriétaires en indivision d’un bien du défunt. Comment gérer l’indivision successorale, cette situation particulière de copropriété ? Pourquoi engendre-t-elle des conflits ? Comment en sortir ?

MaSuccession.fr répond à vos questions. N’hésitez pas à nous consulter si vous faites face à ce type de situation.

Qu’est-ce que l’indivision successorale ?

Lors d’une succession, les héritiers héritent ensemble des biens du défunt.[i] Ils deviennent copropriétaires en indivision de ces biens – chacun en proportion de sa part d’héritage, sa quote-part. On les appelle alors « indivisaires. »

Exemple : trois enfants sont indivisaires, chacun pour un tiers, des biens laissés par leur père.

Les héritiers procèdent ensuite, généralement avec l’aide d’un notaire, au partage des biens qui sont répartis en fonction de la quote-part de chacun.

Pourquoi certaines successions restent-elles en indivision ?

Le partage des biens du défunt n’est pas toujours possible ou souhaitable dans l’immédiat. Les raisons les plus fréquentes sont :

  • Un bien est indivisible : C’est typiquement le cas d’une maison de famille qui ne peut être physiquement divisée en parts. Les héritiers devront la vendre pour en faire le partage.
  • Les héritiers ne sont pas d’accord sur le partage : Si les biens du défunt le permettent, ils sont divisés en lots qui correspondent à la quote-part de chacun. Mais il est fréquent que les héritiers n’arrivent pas à trouver un accord. Les biens restent en indivision en attendant.
  • Un bien ne peut être vendu : Si un bien est un appartement loué, s’il est occupé par la veuve du défunt en vertu de son droit viager d’occupation du logement familial, si les héritiers n’en ont que la nue-propriété… le bien reste en indivision.
  • Les héritiers veulent attendre : Souvent les héritiers veulent attendre pour profiter encore de la résidence secondaire familiale, pour ne pas brader un bien précieux en le vendant trop rapidement, pour faire des réparations avant de vendre…
  • Le partage est bloqué par un héritier : Un héritier ne se manifeste pas ou s’oppose au partage.   

Pourquoi l’indivision peut-elle créer des conflits ?

Comme toute situation de copropriété, l’indivision peut générer des tensions, voire des conflits, quand les copropriétaires ne partagent pas les mêmes objectifs ou ne respectent pas leurs droits et leurs devoirs.

Pendant l’indivision, les indivisaires sont solidairement responsables des dettes, frais d’assurance, charges d’entretien, grosses réparations et impôts de la propriété. Ils doivent aussi normalement se partager les tâches de gestion du bien.

Exemple de conflit : Marie est indivisaire de la maison filiale héritée de sa maman. Sa sœur Isabelle, qui réside à l’étranger, lui délègue tout l’entretien de la propriété, mais rechigne à payer les factures qu’elle dit exagérées.

Chacun des indivisaires a droit à sa part de la jouissance du bien. Par exemple si le bien est une résidence secondaire, chacun a le droit de l’occuper ou d’en percevoir les revenus en fonction de sa quote-part. Si un des indivisaires tire plus de profit du bien, il doit indemniser les autres.

Exemple de conflit : Xavier occupe sans payer de compensation à ses frères indivisaires l’appartement laissé par leur père. Il prétend qu’il s’occupe de la vente qui traîne depuis 1 an. Ses frères voudraient vendre au plus vite pour arrêter de payer les charges et toucher leur part.

Comment gérer l’indivision ?

La gestion d’un bien en indivision obéit à certaines règles :

  • Un indivisaire peut prendre des décisions de maintenance dites « conservatoires. »
  • Les décisions de gestion courante doivent être prises à la majorité des 2/3 de l’indivis (2/3 des quotes-parts et non des personnes). Tous doivent être informés.
  • Les décisions de disposition, telles que la vente du bien, doivent être prises à l’unanimité.

Les indivisaires peuvent prendre des mesures pour clarifier les responsabilités :

  • La rédaction d’une convention d’indivision qui définira les droits et devoirs des indivisaires.
  • La désignation d’un mandataire, externe ou parmi les indivisaires.
  • En cas de conflit persistant, demander au tribunal de désigner un mandataire judiciaire.

Comment sortir de l’indivision ?

Le partage met fin à l’indivision successorale. Le partage amiable est naturellement la meilleure manière de sortir de l’indivision.

Mais que faire si vous êtes indivisaire[ii] et que le partage est bloqué ? Plusieurs solutions s’offrent à vous pour sortir de l’indivision. Vous pouvez

  • vendre votre part à un autre indivisaire : les indivisaires ont un droit de préemption sur l’achat de votre part. Ils peuvent l’acheter individuellement ou à plusieurs.
  • Vendre votre part à un tiers : Les autres héritiers peuvent s’opposer à la vente en exerçant leur droit de préemption.
  • Poser un recours en justice pour forcer le partage : « Nul n’est contraint de rester dans l’indivision. » Si un cohéritier bloque le partage, un indivisaire peut demander au tribunal de le forcer.
  • Poser un recours en justice pour forcer la vente du bien en indivision : Les indivisaires représentant les 2/3 de l’indivis peuvent demander au tribunal de faire procéder à la vente du bien.

L’avis de l’expert, Philippe Delaître, directeur de l’ingénierie patrimoniale à MaSuccession.fr

Philippe Delaître

L’indivision est rarement optimale pour la gestion de patrimoine des indivisaires. Chacun d’entre eux a une situation financière, fiscale et familiale particulière, qui peut être très différente de celle des autres. Même en l’absence de conflit, la gestion de la propriété commune est toujours un compromis.

C’est pourquoi en tant que conseil, nous recommandons souvent à nos clients de prévenir l’indivision, ou s’ils sont déjà dans cette situation, d’en sortir.

Dans la perspective de la transmission de votre patrimoine familial, nous pouvons vous aider à prévenir les situations d’indivision par exemple par une donation-partage couplée à la constitution d’une société civile immobilitère (SCI).

Si vous êtes dans une situation d’indivision nous pouvons vous aider à la gérer au mieux, et à en sortir dans de bonnes conditions. Nous nous appuyons pour cela sur notre réseau d’avocats et notaires partenaires.

Contactez-nous au 01 84 17 59 32


[i]Sauf si un testament attribue un bien particulier à l’un ou l’autre des héritiers

[ii] Ceci ne s’applique pas aux indivisions en nue-propriété.

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