La Société civile immobilière (SCI) permet de constituer et d’organiser un patrimoine immobilier, mais la résidence principale d’un couple doit-elle être intégrée dans cette structure ? Dans cet article, on abordera dans un premier temps les avantages dont le couple peut bénéficier selon si le couple est marié, pacsé ou en concubinage, puis les inconvénients de la détention de la résidence principale à travers une SCI.
Avantages de la détention de la résidence principale à travers une SCI
Gérer un bien acquis avec les biens propres des conjoints
Dans le cadre du régime légal de la communauté réduite aux acquêts, tous les biens acquis pendant le mariage sont considérés comme communs, c’est-à-dire qu’ils sont réputés appartenir pour moitié à chaque conjoint.
Si les conjoints achètent la résidence principale avec leurs fonds propres et délimitent la part de chacun dans le cadre d’une SCI, ils peuvent la sortir des biens communs.
Chaque conjoint devient alors un associé de la SCI. Il peut être pleinement propriétaire des parts sociales à hauteur de son apport en fonds propres. Il est donc possible d’avoir une répartition de parts inégale entre les conjoints.
Éviter de mettre le conjoint survivant en indivision
La SCI est non seulement un outil de gestion efficace, mais également un outil de transmission non négligeable qui peut se révéler être avantageux pour le conjoint survivant.
Pour un couple marié ou pacsé avec partenaire de pacs désigné comme héritier
En présence d’enfants, la règle de la succession en l’absence d’autre disposition confère au conjoint survivant ¼ de la masse successorale du défunt. Le conjoint survivant peut donc se retrouver en indivision avec ses enfants qui sont héritiers réservataires.
La détention de la résidence principale au travers de la SCI permet au couple de définir des règles de gestion de la SCI qui donne au conjoint survivant le rôle de gérant associé. Ainsi, il évite l’indivision avec les autres héritiers et les possibles conflits qui peuvent en découler, notamment si un héritier veut forcer la vente.
Pour un couple en concubinage ou un partenaire de pacs qui n’a pas été désigné comme héritier
En l’absence de prédisposition testamentaire, le concubin ou partenaire de pacs survivant est considéré comme un tiers. Il n’est pas un héritier du défunt.
Les concubins qui achètent la résidence principale à travers une SCI peuvent cependant se protéger l’un l’autre en effectuant l’achat en démembrement croisé. Chaque concubin achète la nue-propriété d’une partie des parts et l’usufruit de l’autre moitié et vice versa. Au décès de l’un d’entre eux, le survivant récupère les droits du concubin prédécédé et devient alors pleinement propriétaire de la résidence principale hors succession.
Inconvénients de la détention de la résidence principale à travers une SCI
Malgré les avantages énumérés, détenir sa résidence principale au sein d’une SCI a des conséquences parfois indésirables pour le couple marié ou pacsé.
Résidence principale non éligible aux abattements
L’administration fiscale accorde un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque celle-ci est détenue en direct. En détenant sa résidence principale à travers une société, les propriétaires se privent de cet avantage fiscal. La valeur de l’immobilier détenu au travers de vos parts entre donc pleinement dans l’assiette de l’IFI.
L’administration fiscale consent également un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale dans le calcul des droits de succession du conjoint survivant lorsque le conjoint survivant continue de demeurer dans le logement. Cet abattement n’est également pas applicable dans le cas où la SCI détient la résidence principale.
Perte de droits de la protection du logement familial
Selon l’article 215 du Code civil, la vente de la résidence principale doit faire l’objet d’une co-décision de la part des partenaires du couple. Dans le cas où la résidence serait détenue au travers d’une SCI, le conjoint gérant-associé peut librement vendre la résidence principale sans l’accord de l’autre conjoint, et donc le faire expulser. Il s’agit d’un élément non négligeable à prendre en compte de l’option de détention, car cela menace la protection du noyau familial.
De même, le logement familial n’est plus protégé face aux dettes professionnelles : Le principe l’insaisissabilité de la résidence principale par les créanciers du conjoint entrepreneur n’est pas applicable en cas de détention du bien au sein de la SCI. Autrement dit, les créanciers peuvent saisir la résidence principale afin de couvrir les dettes professionnelles non remboursées.
Droit d’habitation du conjoint survivant
Le régime matrimonial offre plusieurs droits au conjoint survivant au décès de son partenaire tels que la jouissance temporaire du logement et le droit d’habitation viager.
- Pendant l’année qui suit le décès, le conjoint survivant marié ou partenaire de pacs peut jouir gratuitement de la résidence principale et des meubles qui le garnissent. Il s’agit d’un droit irrévocable. Le défunt ne peut pas en priver le conjoint survivant même par testament. Cependant, le conjoint survivant perd ce droit lorsqu’il ne détient pas la résidence principale en direct.
- De même, le conjoint survivant marié (mais non le partenaire de pacs) bénéficie pour le reste de son existence (droit viager), du droit d’habitation et d’usage du logement principal. S’il le décide, il peut donc rester à vie dans le logement en ne payant aux autres héritiers que les charges locatives. Sa décision doit être prise au cours de l’année pendant laquelle il bénéficie du droit temporaire mentionné ci-dessus. Le conjoint survivant marié perd également ce droit lorsque la résidence principale n’est pas détenue en direct.
Conclusion
Bien que détenir la résidence principale au sein d’une SCI confère de nombreux avantages une grande précaution est de rigueur. Les conséquences fiscales et civiles sont à prendre en compte lors de votre choix. Afin de connaître l’option la plus adaptée à votre situation, il est recommandé de recueillir l’avis d’un professionnel !
Afin de connaître l’option la plus adaptée à votre situation, nous recommandons de recueillir l’avis d’un professionnel!